0. Mandato & objetivos

Definimos TIR objetivo, umbral de VAN, rango de riesgo, calendario y restricciones (planeamiento, CAPEX, ESG).

Entregable: Hoja de encargo y cuadro de mando inicial (KPIs). 

1. Origen y análisis de inversión
Localizamos/validamos suelo/activo, elaboramos la proforma DCF y el valor residual del suelo con sensibilidades (precio, coste, plazo, tipos).

Entregables: Proforma v1, mapa de riesgos, criterios de inversión. 

2. Diseño orientado a la TIR (sprints)
Iteramos tipologías, m² útiles/vendibles, aparcamiento, industrialización y sostenibilidad para maximizar el rendimiento sobre coste (yield-on-cost) y la TIR del capital propio.

Entregables: Matriz de decisiones (diseño ↔ impacto en TIR), planos base/layouts optimizados. 

3. Estructura financiera
Modelizamos deuda y capital propio (LTC/LTV, disposiciones, IDC –intereses durante la construcción–, cláusulas financieras/covenants, DSCR/ICR) y alternativas de ayudas

 públicas/subvenciones. 

Entregables: Estructura de capital, hojas de condiciones comparadas, cronograma de caja. 

4. Estrategia comercial previa
Definimos precios/rentas y absorción con evidencia de mercado para sostener el caso de negocio.

Entregables: Cuadro de precios, nota de comercialización, pruebas de estrés de velocidad de ventas. 

5. Permisos & Licencias
Encaje urbanístico, coordinación de especialidades y dossier para licencia. Gestión de trámites hasta resolución.

Entregables: Paquete de Licencia completo + listado de condicionantes.

6. Memorando de inversión y dossier bancario
Redactamos el memorando de inversión y el dossier bancario para financiación/sindicación.

Entregables: Resumen ejecutivo, DCF revisado, KPIs, riesgos y mitigaciones, plan de hitos. 

7. Entrega (sin obra)
Cierre en Licencia y traspaso ordenado a Project Manager/Construction Manager/constructora elegidos por el cliente.

Entregables: Carpeta técnica y financiera final, manual de obra (opcional).